計(jì)劃在今后8年加快商業(yè)地產(chǎn)投資步伐，將京津塘、長(zhǎng)三角、西南、東北作為4大戰(zhàn)略區(qū)域，力爭(zhēng)2020年在全國(guó)建成100個(gè)愛(ài)琴海購(gòu)物中心的紅星地產(chǎn)，正在遭遇“成長(zhǎng)的煩惱”。

記者注意到，早在去年10月，開(kāi)盤(pán)總共推出839套住宅銷(xiāo)售的無(wú)錫紅星國(guó)際廣場(chǎng)，在經(jīng)歷了七個(gè)月的銷(xiāo)售之后，截至今年5月才出售了其中的5成，銷(xiāo)售進(jìn)度較為緩慢。

行業(yè)分析人士認(rèn)為，類(lèi)似紅星國(guó)際廣場(chǎng)這樣的城市綜合體項(xiàng)目，一般是通過(guò)銷(xiāo)售住宅回籠資金，開(kāi)發(fā)、持有同地塊的商業(yè)部分。住宅銷(xiāo)售的緩慢，會(huì)對(duì)同一地塊國(guó)際廣場(chǎng)的商業(yè)開(kāi)發(fā)及持有項(xiàng)目的資金來(lái)源形成壓力。在全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)隱現(xiàn)泡沫的大背景下，紅星地產(chǎn)能否成功復(fù)制萬(wàn)達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)模式，仍是一個(gè)大大的問(wèn)號(hào)。

無(wú)錫項(xiàng)目8天僅成交8套

5月21日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者驅(qū)車(chē)前往無(wú)錫紅星國(guó)際廣場(chǎng)，項(xiàng)目總體來(lái)說(shuō)地理位置非常不錯(cuò)，記者在現(xiàn)場(chǎng)看到周?chē)呐涮滓彩滞晟?。而在售樓部現(xiàn)場(chǎng)，記者看到數(shù)棟在建的樓體已經(jīng)建成封頂。

然而就是在這樣一個(gè)地理位置不錯(cuò)、周?chē)涮纵^為完善的地段，該項(xiàng)目的售樓部卻異常冷清。記者進(jìn)入售樓部，偌大的售樓現(xiàn)場(chǎng)再?zèng)]有其他購(gòu)房者，幾位負(fù)責(zé)銷(xiāo)售的置業(yè)人員也在各自聊天，見(jiàn)記者進(jìn)來(lái)，一位置業(yè)顧問(wèn)迎了上來(lái)，向記者介紹項(xiàng)目的情況。

此前有報(bào)道稱，無(wú)錫紅星國(guó)際廣場(chǎng)將在5月推出5號(hào)樓盤(pán)的樓王項(xiàng)目。對(duì)此，售樓部一位置業(yè)顧問(wèn)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹說(shuō)，5號(hào)樓共32層，包括122平方米、137平方米兩個(gè)戶型，均價(jià)約為9000元/平方米，但是該項(xiàng)目并未在5月份開(kāi)盤(pán)，“5號(hào)樓去年10月份就對(duì)外開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售了，目前還在銷(xiāo)售當(dāng)中。此外和5號(hào)樓一起在售的還有4號(hào)樓，該樓在今年3月份對(duì)外銷(xiāo)售，4號(hào)和5號(hào)樓都在今年年底交付。”

值得注意的是，售樓部的工作人員對(duì)記者介紹說(shuō)5號(hào)樓早在去年就開(kāi)始對(duì)外銷(xiāo)售，目前仍然未售罄，“5號(hào)樓的銷(xiāo)售情況是項(xiàng)目整體銷(xiāo)售緩慢的一個(gè)縮影。”無(wú)錫當(dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)從業(yè)人員對(duì)記者說(shuō)。

正如上述人員所說(shuō)，從無(wú)錫紅星國(guó)際廣場(chǎng)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)也可以看出該項(xiàng)目銷(xiāo)售情況不佳。數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目的入網(wǎng)總套數(shù)為839套，4月16日到4月23日，該項(xiàng)目8天的成交量?jī)H為8套。據(jù)一位熟知該項(xiàng)目的業(yè)內(nèi)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹說(shuō)，截至5月下旬，整個(gè)項(xiàng)目也就去化了一半左右。

需要說(shuō)明的是，同處于該區(qū)域的樓盤(pán)不僅只有無(wú)錫紅星國(guó)際廣場(chǎng)一家，在其對(duì)面的還有紅豆·人民路9號(hào)項(xiàng)目，記者在實(shí)地了解后發(fā)現(xiàn)，雖然和紅星國(guó)際廣場(chǎng)一路之隔，但是價(jià)格卻比紅星國(guó)際廣場(chǎng)每平方米高出500元至1000元不等，但是其銷(xiāo)售情況卻要比紅星國(guó)際要好。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，紅豆·人民路九號(hào)的入網(wǎng)總套數(shù)為560套，但4個(gè)月時(shí)間里成交套數(shù)為284套，成交比例為50.7%。

對(duì)于為何人民路9號(hào)項(xiàng)目?jī)r(jià)格高出紅星國(guó)際，銷(xiāo)售卻比紅星國(guó)際好的原因，無(wú)錫本地一位房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者介紹說(shuō)，主要是因?yàn)槿嗣衤肪盘?hào)這個(gè)項(xiàng)目更靠近主干道——人民路，而紅星國(guó)際廣場(chǎng)的價(jià)格也一直被人民路9號(hào)壓著走，“除了紅星國(guó)際位置稍顯不好外，紅星國(guó)際廣場(chǎng)還是個(gè)綜合體項(xiàng)目，且較一般附帶部分商業(yè)的綜合體而言，其商業(yè)部分的占比要大得多，因此項(xiàng)目周邊的噪音也會(huì)更大，也對(duì)銷(xiāo)售造成一定影響。”

萬(wàn)達(dá)模式或難復(fù)制

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，紅星地產(chǎn)已經(jīng)在北京、天津、上海、重慶、福州、昆明等21個(gè)城市進(jìn)行了27個(gè)綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。雖然名義上是做商業(yè)地產(chǎn)，但決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，卻是可以銷(xiāo)售的住宅或者非商業(yè)用途部分。

根據(jù)知情人士提供的數(shù)據(jù)，紅星地產(chǎn)近期購(gòu)得地塊中，可以用于銷(xiāo)售的住宅或非商業(yè)用途部分占整個(gè)項(xiàng)目的比例至少達(dá)到四成，大部分地塊可銷(xiāo)售的物業(yè)更是超過(guò)了總建面的六成。

此前，紅星商業(yè)地產(chǎn)副董事長(zhǎng)張華容在接受媒體采訪時(shí)介紹說(shuō)，“我們目前已經(jīng)在北京、天津、重慶、上海、福建、昆明等全國(guó)21個(gè)城市進(jìn)行了27個(gè)綜合體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，未來(lái)3至5年將會(huì)有近50個(gè)城市綜合體項(xiàng)目跟大家來(lái)見(jiàn)面”。

紅星美凱龍旗下紅星地產(chǎn)總裁諶俊宇曾公開(kāi)經(jīng)表示，紅星城市綜合體項(xiàng)目“涵蓋了購(gòu)物中心、紅星太平洋影城、國(guó)際高爾夫會(huì)所、婚慶大世界、星級(jí)酒店、精品百貨等業(yè)態(tài)，讓單一的購(gòu)物行為變成集娛樂(lè)、餐飲、商務(wù)、家庭休閑為一體的購(gòu)物體驗(yàn)。然而值得注意的是，紅星美凱龍的城市綜合體除了添加家居賣(mài)場(chǎng)之外，項(xiàng)目配套完全是復(fù)制萬(wàn)達(dá)模式。對(duì)此諶俊宇表示，“紅星商業(yè)的模式和萬(wàn)達(dá)模式基本一樣”。

知情人士透露，紅星地產(chǎn)選擇萬(wàn)達(dá)模式的根本原因，是以開(kāi)發(fā)綜合體名義，在地方獲得相對(duì)低價(jià)的優(yōu)質(zhì)土地資源。一方面為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)提供不菲的利潤(rùn)，一方面又可以將開(kāi)發(fā)收益中相當(dāng)一部分用來(lái)持有商業(yè)項(xiàng)目，大大減輕持有這些購(gòu)物中心帶來(lái)的資金壓力。

無(wú)錫紅星國(guó)際廣場(chǎng)住宅的銷(xiāo)售緩慢，會(huì)對(duì)同一地塊國(guó)際廣場(chǎng)的商業(yè)開(kāi)發(fā)及持有項(xiàng)目的資金來(lái)源形成壓力。南京房地產(chǎn)行業(yè)一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，“紅星地產(chǎn)的快速擴(kuò)張主要是通過(guò)大量抵押貸款來(lái)維持業(yè)績(jī)，而大量貸款則主要是用作持續(xù)的圈地，然后抵押土地再去買(mǎi)地，這就導(dǎo)致其資金鏈比較緊張。”

與此同時(shí)，按照大多數(shù)銀行的規(guī)定，住宅的銷(xiāo)售收入，恰恰正是向銀行申請(qǐng)抵押貸款時(shí)的主要還款來(lái)源。在住宅銷(xiāo)售不暢的情況下，項(xiàng)目能否及時(shí)償還抵押貸款，也將是一個(gè)疑問(wèn)。

記者因此就上述問(wèn)題采訪該公司的品牌部經(jīng)理，但后者稱其不知情，也無(wú)法提供負(fù)責(zé)上述項(xiàng)目的有關(guān)人士聯(lián)系方式。記者又電話采訪無(wú)錫紅星廣場(chǎng)售樓處，售樓處的銷(xiāo)售人員也以無(wú)法提供聯(lián)系方式為由，謝絕了采訪。

商業(yè)地產(chǎn)的泡沫隱憂

在房地產(chǎn)行業(yè)，類(lèi)似紅星地產(chǎn)這樣大面積涉足城市綜合體開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)公司數(shù)量龐大。但除了萬(wàn)達(dá)等少數(shù)企業(yè)之外，多數(shù)都不太成功。

國(guó)內(nèi)一家房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的負(fù)責(zé)人對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，目前我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)比較嚴(yán)重的泡沫，主要原因首先是開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)：庫(kù)存高，潛在供應(yīng)量巨大。其次是招商環(huán)節(jié)：招商難，空置率高。第三是經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)：商戶經(jīng)營(yíng)難，開(kāi)發(fā)商回報(bào)率低。“很多開(kāi)發(fā)商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)后，由于人才儲(chǔ)備、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)不足，后期操作風(fēng)險(xiǎn)迅速增加，3至5年內(nèi)，不少商業(yè)項(xiàng)目將會(huì)面臨關(guān)閉、重組和被收購(gòu)的命運(yùn)，或者尋求專業(yè)的合作伙伴共同經(jīng)營(yíng)管理，未來(lái)紅星美凱龍很有可能也會(huì)面臨這樣的局面。”

有調(diào)查報(bào)告顯示，2011年至2015年，全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市新增城市綜合體總量將超過(guò)1.6億平方米。

對(duì)于目前中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)，全國(guó)工商聯(lián)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任朱凌波就曾公開(kāi)表示，“開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)城市綜合體的時(shí)候追求高速發(fā)展，同質(zhì)化、惡性競(jìng)爭(zhēng)非常嚴(yán)重。千店一面，千城一面是目前城市綜合體發(fā)展的弊病，最后導(dǎo)致諸多城市綜合體項(xiàng)目處于空置狀態(tài)。”

此外，蘭德咨詢調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)上市房企的商業(yè)地產(chǎn)持有性物業(yè)租金收入，一般占其年度營(yíng)業(yè)總收入的3%~5%，而經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)則大都為負(fù)，特別是開(kāi)業(yè)不久、正處于培育期的商業(yè)地產(chǎn)，八成以上虧損，“雖然紅星美凱龍表示要在8年內(nèi)在60個(gè)城市建成100個(gè)購(gòu)物中心，但是我認(rèn)為能完成三分之一就相當(dāng)不錯(cuò)了，我估計(jì)最后實(shí)際完成在一成左右。”國(guó)內(nèi)一家房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的負(fù)責(zé)人對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。