進入2014下半年,房地產(chǎn)市場整體量價齊跌,突破了所有人的預(yù)期。國家統(tǒng)計局今日公布數(shù)據(jù)顯示,7月份全國70個大中城市中,無論是新房還是二手房,環(huán)比價格下跌的城市數(shù)量均超九成,且環(huán)比跌幅繼續(xù)擴大,新房環(huán)比上漲的城市僅有兩個。北京出現(xiàn)了年內(nèi)首次下跌。

　　全國房價持續(xù)下跌,樓市已經(jīng)明確地進入新一輪的調(diào)整期。分析人士認為,在貸款政策偏緊的狀況下,大部分城市庫存壓力異常大,房價開始扛不住了,以往火爆的“金九銀十”將迎來一波降價狂潮。

　　64個城市房價環(huán)比下降

　　數(shù)據(jù)顯示,7月70個大中城市中,新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市有64個,比6月份增加9個。新房和二手房房價環(huán)比上漲的城市分別僅有2個和1個。值得注意的是,北上廣深四大一線城市房價的環(huán)比同時出現(xiàn)下滑,其中北京更是出現(xiàn)年內(nèi)首次下跌。

　　從房價下跌幅度來看,新建商品房住宅環(huán)比平均下調(diào)幅度達0.93%,二手房平均下調(diào)幅度達到了0.78%。其中,杭州新建商品住宅環(huán)比跌幅最高,達到2.5%。此外,北京環(huán)比降幅為1%,上海環(huán)比下降1.2%、廣州與深圳分別下降1.3%和0.6%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為,房價環(huán)比繼續(xù)下跌主要有四方面的原因:首先,主要城市的新房市場的巔峰期已過,大部分已進入平穩(wěn)期,增長空間有限,其中部分二三線城市增長過快,需求已被透支。其次,庫存繼續(xù)積壓,各地政策的微調(diào)難以拉動市場成交。再次,偏緊的信貸政策依然是制約樓市成交量的顯著因素。此外,由于標桿房企購地金額創(chuàng)年內(nèi)新低,房企紛紛謹慎購地大量推盤,整體市場以價換量趨勢依然明確。

　　值得注意的是,由于首套房貸款利率上浮的現(xiàn)象并未改變,剛需購房者多數(shù)保持觀望。“7月份,由于市場預(yù)期依然不明,購房者不少選擇觀望,房價環(huán)比繼續(xù)下降。”國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉解讀數(shù)據(jù)時稱。

　　盡管5月以來央行和銀監(jiān)會先后發(fā)出關(guān)于穩(wěn)定信貸市場,鼓勵首套房貸的相關(guān)表態(tài)。但大部分城市貸款政策偏緊的狀態(tài)并未得到明顯改觀。分析指出,下半年房地產(chǎn)市場貸款政策出現(xiàn)大范圍明顯松動的可能性不大。

　　事實上,7月份的信貸數(shù)據(jù)遠低于市場預(yù)期。央行最新數(shù)據(jù)顯示,7月末,本外幣貸款余額83.26萬億元,同比增長13.3%。人民幣貸款余額78.02萬億元,同比增長13.4%,增速分別比上月末和去年同期低0.6%和0.9%。當(dāng)月人民幣貸款增加3852億元,同比少增3145億元。

　　救市效果微乎其微

　　與全國房價下跌相對應(yīng)的是,各地紛紛打開了本輪“放購”潮的閘門來刺激市場。

　　在這場始于6月的樓市松綁大潮中,地方政府在沒有中央明確反對的情況下,先后闖關(guān)放松樓市政策,手段越來越新,力度越來越大,大有向“集體救市”演變的趨勢。在剛剛過去的周末,哈爾濱成為第37個解禁限購的城市。據(jù)媒體統(tǒng)計,目前尚未取消或者松綁限購的城市僅剩北京、上海、廣州、深圳等9個城市。

然而,市場成交量并未有起色。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示,截至7月末,全國商品房待售面積55230萬平方米,比6月末增加802萬平方米。張大偉向記者表示,本輪市場轉(zhuǎn)冷更多是由于部分城市前期供應(yīng)量過大、房價過快上漲等市場本身風(fēng)險因素積累,以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟部研究員張立群認為,三四線城市的購買需求并不旺盛,不限購是因為這些地區(qū)樓市供大于求。

　　上海某房地產(chǎn)研究院副院長則表示,房地產(chǎn)市場降溫之后,限購基本完成歷史使命。對于此輪放開限購的救市效果并不理想,他認為,大部分被限購的人群多屬投資投機性需求,這些需求喜歡“追漲”,當(dāng)前全國樓市大勢降溫,多數(shù)城市房價仍在下跌,那些被解放了的需求,不會在這種市況下入市。

　　針對買賣雙方僵持的情況,中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽副會長朱中一表示,放開限購只是解決了一小部分人的購房資格問題,而沒有解決更多人的購房能力問題。只有加速銷售庫存、開發(fā)商降價等方式,才可能全面解決風(fēng)險,讓市場健康有序發(fā)展。

　　金九銀十樓市迎來變奏

　　“金九銀十”是房地產(chǎn)市場始終繞不開的話題。今年樓市撲朔迷離,業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計,傳統(tǒng)的“金九銀十”正在變奏。

　　目前堅持限購的已經(jīng)所剩無幾,北上廣深等一線城市基本陷入包圍圈。有市場分析人士認為,一線城市限貸短期內(nèi)難以松動,庫存和銷售量之比持續(xù)攀升,房企為完成銷售目標,“金九銀十”或迎一波降價狂潮。

　　與往次不一樣的是,本次調(diào)整結(jié)合了經(jīng)濟周期的下調(diào),更多體現(xiàn)了市場自身的調(diào)整需求,未出現(xiàn)明顯的宏觀調(diào)控政策人為抑制。

　　張大偉告訴新華網(wǎng)記者,年內(nèi)房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)好的可能性非常低,整體市場以價換量的趨勢依然明確。其中特別是東部區(qū)域,價格戰(zhàn)出現(xiàn)的可能性非常大。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也認為,2014年即將過去8個月,對于上市房企來講,年報業(yè)績壓頂,其在9月份-10月份將加大推盤力度,適度調(diào)整價格搶收“金九銀十”。

　　他進一步表示,以上海為例,大范圍的“降價潮”即將來臨。同時,一些大型品牌開發(fā)企業(yè)的項目預(yù)計會出現(xiàn)20%-30%的大幅降價。

　　樓市6至7月的成交量持續(xù)低迷,明顯影響了開發(fā)商的定價。市場紛紛預(yù)期,二線城市下調(diào)房價的項目將明顯增加,房地產(chǎn)整體市場在今年3季度將依然處于以價換量過程中。

　　業(yè)內(nèi)認為,這輪房地產(chǎn)調(diào)整仍是短周期性質(zhì)的,量縮明顯,價跌不深。他預(yù)計,下半年將出現(xiàn)住宅成交量的底部,明年將出現(xiàn)房價的底部。